Биламизки, уй-жой инсоннинг энг муҳим эҳтиёжлари қаторида юқори ўринларда туради. Уй нафақат бир кишининг, балки бутун оиланинг хотиржамлиги, болаларнинг униб-ўсиши учун қулай шароит дегани.

Уйимиз бўлсагина рўзғоримиз бут, кўнглимиз хотиржам бўлади. Инсон мўъжазгина бошпана соҳиби бўлса ҳам ҳаётдан рози яшайди. Одам ўз уйидан ташқарида ҳаловат топмайди. Демак, фуқароларнинг уй-жойга бўлган эҳтиёжини ҳал қилиш кечиктириб бўлмайдиган масала.

Эндиликда Ўзбекистонда уй-жой қурилишида «Ягона ҳаётий цикл» тамойили жорий этилмоқда. Унга кўра, 1 июлдан бошлаб қурувчилар улушдорлар маблағини фақат нотариал тасдиқланган шартномалар орқали жалб қилиши мумкин. Қурилиш ишларининг камида 30 фоизи девелоперларнинг ўз маблағи ҳисобидан амалга оширилиши керак.

2025 йил 27 январь куни Президентимизнинг «Уй-жой қурилиши соҳасини янада ривожлантириш, турар ва нотурар кўчмас мулкларни улуш киритиш асосида қуриш жараёнини тартибга солиш механизмларини такомиллаштириш тўғрисида»ги Фармони имзоланди.

Таҳлилларга кўра, қурилишда улушли иштирок этишдан келиб чиққан низолар сони йилдан-йилга ошиб бормоқда. Хусусан, 2024 йил судларда 271 та бундай ишлар кўриб чиқилган. 2024 йилда Рақобатни ривожлантириш қўмитасига 1,7 мингга яқин шикоят келиб тушган ва 2023 йилга нисбатан 130 фоизга ошган. 1,3 минг одамга уй-жой қурилиши кечиккани юзасидан 16 млрд сўм пеня ундириб берилган.

15,5 минг хонадонли 226 та кўп квартирали уйлар ноқонуний қурилиб, сотувга қўйилган. Масалан, Навоий шаҳрида қурилаётган кўп қаватли уйдаги 148 та хонадон ва 14 та савдо дўкони 425 кишига, яъни, ҳар бири 2–3 одамга сотилган. Қибрайдаги «Лимонария» ҳудудида қишлоқ хўжалиги ерига 190 та коттеж ноқонуний қурилиб, одамларга сотилган. Улушли иштирок этиш учун пул киритган фуқаролар шу каби ҳолатлар сабаб ҳам уйсиз, ҳам пулсиз қолгани кўп кузатилди.

Ана шундай нохуш ҳолатларнинг олдини олиш мақсадида бир қатор янги тартиб жорий этилмоқда.

Жумладан, 2025 йил 1 июлдан бошлаб қурилишга маблағ жалб қилишнинг янги механизми – «эскроу» ҳисобварағида депонентлаш тизимини жорий этиш таклиф этилмоқда.

Маълумот ўрнида айтиш керакки, бу тизим илк бор 1970 йилларда АҚШда жорий қилинган. Кейинчалик Австрия, Италия, БАА, Чехия, Латвия каби давлатларда, 2019 йил 1 июлдан эса Россия Федерациясида ҳам тўлиқ жорий этилган.

Шунингдек, фармонга мувофиқ, жорий йил 1 июлдан қуйидагилар амалга оширилади:

• объектларни қуришда қурилиш-пудрат ташкилотлари, девелоперлар ва буюртмачилар томонидан улушдорларнинг пул маблағларини қурилишга улуш киритиш асосида жалб қилиш фақат нотариал тасдиқланган ва кадастр органларида давлат рўйхатидан ўтказилган объект қурилишида улуш киритиш асосида иштирок этиш шартномаси бўйича амалга оширилади;
• улушли шартнома бўйича маблағлар улушдор томонидан ваколатли тижорат банкида қурувчи, улушдор ва тегишли тижорат банки ўртасида тузиладиган шартнома асосида очилган «эскроу» ҳисобварағига уларнинг ҳисобини юритиш учун жойлаштирилади ва депонентланади;
• улушдорларнинг учинчи шахслар олдидаги мажбуриятлари ва қурувчининг мажбуриятлари юзасидан «эскроу» ҳисобварағи бўйича операцияларни тўхтатиб туриш, маблағларни хатлаш ёки ҳисобдан чиқаришга йўл қўйилмайди;
• биринчи босқичда қурувчи томонидан объектни қуриш ишлари умумий ҳажмининг камида 30 фоизи ўз маблағлари ҳисобидан амалга оширилгандан сўнг тижорат банки томонидан қурувчига мақсадли кредит ажратиш тизими йўлга қўйилади.

Хўш, «Эскроу» тизимининг асосий шартлари қандай?

Бундан ташқари, ушбу фармон асосида қурилишга улушдорларнинг маблағларини жалб қилиш жорий йил 1 июлдан 31 декабргача «эскроу» ҳисобварақлари орқали ҳамда ҳозирда амалда бўлган улушли иштирок этиш тартибида тўғридан тўғри жалб қилиш механизми бўйича параллел равишда тарафларнинг танловига кўра, шунингдек, маблағларни жалб қилиш 2026 йил 1 январдан фақат «эскроу» ҳисобварақлари орқали амалга оширилади.

Фойдаланишга топширилмаган объектга қурувчи улушдорларнинг маблағларини фақат нотариал тасдиқланган ва кадастрда давлат рўйхатидан ўтказилган улушли шартнома бўйича жалб қилади. Улушли шартнома бўйича талаб қилиш ҳуқуқлари бошқа шахсга ўтказишга (сотишга), улушдорнинг мероси таркибига киритишга ва гаров предмети сифатида қабул қилишга йўл қўйилади.

Улушли шартнома бўйича маблағлар ваколатли тижорат банкида очилган «эскроу» ҳисобварағига уларнинг ҳисобини юритиш учун жойлаштирилади ва депонентланади. Улушдор ва қурувчининг учинчи шахслар олдидаги мажбуриятлари юзасидан «эскроу»даги маблағларни хатлаш ёки ҳисобдан чиқаришга йўл қўйилмайди.

Объектни қуриш ишларини молиялаштириш қурувчининг ўз маблағлари (биринчи босқичда 30 %) ва банклар томонидан лойиҳавий молиялаштириш механизми орқали амалга оширилади. Қурувчиларга ажратиладиган кредитларнинг фоиз ставкаси «эскроу»даги маблағлар ҳажмидан келиб чиқиб, белгиланади ва «эскроу»да маблағлар кўпайиши натижасида кредит фоиз ставкаси пасайиб боради.

Қурилган объект фойдаланишга топширилганидан сўнг «эскроу»даги маблағлар банк томонидан қурувчининг қурилиш учун ажратилган кредитини сўндириш учун ва қолган қисми қурувчига ўтказиб берилади. Қурувчи уйларни далолатномага асосан улушдорларга топширади ва улушдорнинг уйга бўлган мулк ҳуқуқи давлат рўйхатидан ўтказилади. Қурилиши ўз вақтида тугалланмаган тақдирда ҳар бир кечиккан кун учун жарималар жорий қилинади ва шартнома юзасидан муддатлар фақат улушдорнинг розилигини олган ҳолда узайтирилади. Объектни фойдаланишга топшириш муддати олти ойдан ошса, улушдор шартномани бир томонлама бекор қилиб, «эскроу»даги маблағларини олиб кетиши мумкин. Мазкур тартибга жавоб бермайдиган бошқа шартномаларни тузиш орқали фойдаланишга топширилмаган объект қурилишига улушдорларнинг пулини жалб қилиш тақиқланмоқда.

Албатта, «эскроу» тизими – давр талаби. Бу уй-жой харидорларини ҳимоя қилишда муҳим аҳамиятга эга. 2025 йил 1 июлдан 2025 йил 31 декабрга қадар амалдаги тизим билан «эскроу» тизими параллел равишда, тарафларнинг танловига кўра, 2026 йил 1 январдан бошлаб фақат «эскроу» ҳисобварақлари орқали амалга оширилади.

Бир сўз билан айтганда, эндиликда фуқароларнинг уй-жой билан боғлиқ ҳуқуқлари ва қонуний манфаатлари бузилиши ҳолатлари кескин камаяди. Қурилиш бозоридан «ғирром» ва майда қурувчилар чиқиб кетиб, фақат йирик ва салоҳиятли қурувчилар қолади, улушли уй-жой қурилиши бозори «соя»дан чиқарилади. Улушдорларнинг маблағларини мақсадсиз ишлатиш натижасида қурувчининг оғир молиявий аҳволга тушишига йўл қўйилмайди. Банк қурилиш ишларининг ҳар бир босқичини текшириб, кейинги босқичга пул ажратади, бу эса ўз навбатида, муаммоли объектларнинг кескин камайишига хизмат қилади. Янги тартиб орқали улушли шартнома бўйича талаб қилиш ҳуқуқи актив сифатида тан олинади ва унинг кадастр органларида расмий ҳисоби юритилади.

Шокиржон АҲМЕДОВ,

Олий Мажлис Қонунчилик палатаси депутати,

ЎзХДП фракцияси аъзоси.

«Ўзбекистон овози», 5.2.2025, №5